Cómo dar de alta un alojamiento turístico en Madrid: Guía completa 2026

Si estás pensando en registrar tu vivienda como alojamiento turístico en Madrid, debes saber que es una de las comunidades con requisitos más exigentes de España. A diferencia de otras regiones, en Madrid capital necesitas dos trámites paralelos: una licencia urbanística del Ayuntamiento y una declaración responsable ante la Comunidad de Madrid. En esta guía te explicamos paso a paso todo lo que necesitas.

¿Qué es una vivienda de uso turístico en Madrid?

Una vivienda de uso turístico (VUT) es aquella que se cede completa a terceros, a cambio de un precio, con fines de alojamiento turístico. Se comercializa en plataformas como Airbnb o Booking y debe cumplir el principio de unidad de explotación: un único titular empresarial.

Para que una vivienda pueda considerarse turística debe estar:

• Amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato
• Comercializada en canales de oferta turística
• Destinada a alojamiento temporal, sin carácter de residencia permanente

Los dos trámites obligatorios en Madrid capital

A diferencia de otras comunidades donde basta con una declaración responsable, en Madrid capital necesitas completar dos procesos:

1. Licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid exige una licencia urbanística de actividad y funcionamiento para las viviendas de uso turístico. No es una simple declaración responsable, sino un proceso de licencia completo.

Esta licencia verifica que tu vivienda cumple con:

• El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)
• Las normas urbanísticas aplicables
• El Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje

2. Declaración responsable en la Comunidad de Madrid

Además de la licencia municipal, debes presentar una declaración responsable de inicio de actividad ante la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid. Este trámite te inscribe en el Registro Único de Turismo (RUT).

Importante: Ambos trámites son obligatorios y complementarios. No puedes operar legalmente solo con uno de ellos.

Zonas permitidas para viviendas turísticas en Madrid

Uno de los aspectos más restrictivos de Madrid es la limitación geográfica. Actualmente, bajo el Plan RESIDE, las viviendas turísticas están limitadas principalmente al casco antiguo:

Zona APE 00.01 (permitida sin restricciones)

• Centro (completo)
• Chamberí
• Salamanca
• Retiro
• Partes de Arganzuela y Moncloa

Fuera de la zona APE 00.01

Si tu vivienda está fuera de estos distritos, solo podrás obtener licencia si cumples ambos requisitos:

• Ubicación en planta baja o primera
• Acceso independiente (no compartir entrada con viviendas residenciales)

⚠️ Antes de invertir, verifica que tu vivienda está en una zona donde se permiten las VUT. Puedes consultar con el Ayuntamiento o con un técnico especializado.

Requisitos técnicos: El certificado CIVUT

El Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico (CIVUT) es un documento técnico obligatorio que debe emitir un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico). Certifica que tu vivienda cumple los requisitos mínimos.

Requisitos que debe cumplir tu vivienda:

Composición mínima de la vivienda

La vivienda debe contar, como mínimo, con:

• Salón-comedor
• Cocina
• Dormitorio
• Baño

Excepción: Los “estudios” pueden tener el salón-comedor-cocina integrado con el dormitorio, pero con un máximo de dos plazas.

Documentación necesaria

Para completar los trámites necesitarás reunir:

Documentos obligatorios

1. Documento de disponibilidad del inmueble:
   - Escritura de propiedad, o
   - Contrato de arrendamiento con autorización para uso turístico, o
   - Contrato de cesión

2. Seguro de responsabilidad civil en vigor

3. Certificado de la comunidad de propietarios que acredite que:
   - No existe prohibición de la actividad turística en los estatutos
   - La comunidad ha aprobado el uso turístico (se requiere aprobación expresa)

4. CIVUT emitido por técnico competente

5. Licencia urbanística del Ayuntamiento de Madrid

Si eres persona jurídica (empresa)

• Escritura de constitución de la sociedad
• CIF de la empresa
• Poderes del representante

Proceso paso a paso

Paso 1: Verifica la viabilidad

Antes de gastar dinero en trámites, confirma:

• Tu vivienda está en zona permitida (APE 00.01 o cumple requisitos de planta baja/primera)
• Los estatutos de la comunidad no prohíben el uso turístico
• Tienes (o puedes obtener) aprobación de la comunidad de propietarios

Paso 2: Obtén el CIVUT

Contrata a un arquitecto o arquitecto técnico para:

1. Inspeccionar la vivienda
2. Verificar el cumplimiento de requisitos técnicos
3. Emitir el certificado CIVUT

Coste aproximado: 200-400€

Paso 3: Solicita la licencia urbanística

Presenta la solicitud en el Ayuntamiento de Madrid con:

• Proyecto técnico (si es necesario)
• Documentación de la vivienda
• Pago de tasas correspondientes

Plazo: Variable, puede tardar varios meses

Paso 4: Presenta la declaración responsable

Una vez tengas la licencia urbanística, presenta la declaración responsable en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid:

🔗 sede.comunidad.madrid/comunicaciones-declaraciones/vivienda-uso-turistico

Necesitarás certificado digital o Cl@ve para identificarte.

Paso 5: Obtén el número de registro NRUA

Desde julio de 2025, es obligatorio disponer del número de registro NRUA para anunciarte en plataformas como Airbnb o Booking. Este número se obtiene a través del Registro de la Propiedad.

📘 Te explicamos todo sobre el NRUA en nuestro artículo: NRUA: Registro Único de Alquiler Turístico en España

Costes aproximados

Total aproximado: 1.200 - 3.000€ (primer año)

Obligaciones una vez registrado

Después de obtener todas las autorizaciones, tendrás las siguientes obligaciones:

Registro de huéspedes

Debes registrar a todos los huéspedes (incluidos menores) en la plataforma SES Hospedajes en un máximo de 24 horas tras el check-in.

💡 Con HolaHuesped.com puedes automatizar este proceso y evitar sanciones.

Otras obligaciones

• Mantener el seguro de responsabilidad civil en vigor
• Disponer de hojas de reclamaciones a disposición de los usuarios
• Comunicar cualquier cambio (cese, modificación de datos, etc.)
• Exhibir la placa distintiva de vivienda turística

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar mi piso turísticamente sin licencia?

No. En Madrid capital es obligatorio tener tanto la licencia urbanística del Ayuntamiento como la declaración responsable de la Comunidad. Operar sin ellas puede suponer sanciones de hasta 90.000€.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

Sí. En Madrid se requiere tanto que los estatutos no prohíban la actividad como la aprobación expresa de la comunidad para ejercer la actividad.

¿Cuánto tarda el proceso completo?

El proceso puede tardar entre 3 y 6 meses dependiendo de:
- La agilidad del Ayuntamiento con la licencia urbanística
- Si necesitas hacer obras de adaptación
- La disponibilidad de técnicos para el CIVUT

¿Qué pasa si mi vivienda está fuera de la zona permitida?

Si está fuera de la zona APE 00.01, solo podrás obtener licencia si tu vivienda está en planta baja o primera y tiene acceso independiente. En otros casos, no podrás destinarla a uso turístico.

¿El NRUA sustituye a la licencia de Madrid?

No. El NRUA es un registro estatal adicional que no sustituye las autorizaciones autonómicas o municipales. Necesitas ambos.

Conclusión

Dar de alta un alojamiento turístico en Madrid es más complejo que en otras comunidades, pero siguiendo los pasos correctos es perfectamente viable. Lo más importante es:

1. Verificar la ubicación antes de iniciar cualquier trámite
2. Obtener la aprobación de la comunidad de propietarios
3. Cumplir los requisitos técnicos del CIVUT
4. Tramitar ambas autorizaciones: Ayuntamiento y Comunidad

Una vez registrado, no olvides cumplir con la obligación de registrar a tus huéspedes en SES Hospedajes. Con HolaHuesped.com puedes automatizar este proceso desde solo 5€/mes.

Última actualización: febrero 2026

Artículos relacionados:
- Cómo dar de alta un alojamiento turístico en Andalucía
- NRUA: Registro Único de Alquiler Turístico en España
- Cómo evitar sanciones con SES Hospedajes