Guía completa de impuestos para alquiler turístico en España: IRPF, IVA y más

Cuando gestionas un alquiler turístico, el cumplimiento fiscal no es solo una obligación legal; es una oportunidad para optimizar tus ingresos y evitar sorpresas. Esta guía práctica te acompaña paso a paso, con explicaciones claras, ejemplos simples y una checklist para empezar hoy mismo. Nota: siempre consulta a un asesor fiscal para tu caso concreto, ya que las condiciones pueden variar según tu situación personal y el tipo de actividad que lleves a cabo.

¿Qué ingresos tributan y cómo declararlos?

En España, la forma de tributar los ingresos del alquiler turístico depende en gran medida de cómo operas la actividad:

• Si alquilas como particular (una vivienda o habitación de forma ocasional), los ingresos suelen integrarse en el rendimiento del capital inmobiliario dentro del IRPF. Es decir, se declaran en la base imponible del ahorro, aplicando los rendimientos y los gastos deducibles que correspondan.

• Si operas de forma empresarial o profesional (actividad económica organizada y habitual), podrías estar sujeto a IRPF como actividad económica y, en ciertos casos, a IVA. Esto implica obligaciones contables y fiscales más amplias, y la necesidad de emitir facturas con IVA cuando aplique.

Esta distinción es clave, porque condiciona qué gastos son deducibles y cómo se presenta la declaración anual. En cualquier caso, la información específica depende de tu situación, por lo que es fundamental consultar la normativa vigente y, si es posible, asesorarte con un profesional.

IRPF: rendimientos del alquiler de viviendas

• Rendimientos del capital inmobiliario: si operas como particular y alquilas una vivienda para uso turístico, los ingresos pueden entrar como rendimiento del capital inmobiliario en la base imponible del ahorro.
• Deducciones posibles: los gastos necesarios para obtener los ingresos pueden ser deducibles, como intereses de préstamos vinculados a la vivienda, gastos de conservación y reparación, servicios de gestión y administración, IBI, seguros, y gastos de comunidad, entre otros. Hay reglas específicas sobre qué gastos son deducibles y en qué proporción.
• Base imponible y tipos: la base imponible se calcula en función de los ingresos netos (ingresos menos gastos deducibles). Los tipos impositivos del IRPF varían por tramos y pueden cambiar anualmente.
• Pagos fraccionados: según tu situación, puede haber pagos fraccionados trimestrales del IRPF que deba hacer a cuenta de la declaración anual.

Nota: para el IRPF hay particularidades según si alquilas a una única persona o a múltiples inquilinos, y si la actividad se considera residencial o turística. Consulta la guía de la Agencia Tributaria y/o a tu asesor fiscal para confirmar tu tratamiento concreto.

IVA y cuándo aplica en alquileres turísticos

• El alquiler de vivienda (a menos que ofrezcas servicios propios de hostelería) suele estar exento de IVA si se trata de vivienda para uso particular. No obstante, si tu operación se considera una actividad económica sujeta a IVA (p. ej., prestación de servicios de hostelería o servicios asociados de alojamiento de forma profesional), podría haber obligación de emitir factura con IVA.
• En muchos casos de alquiler vacacional, el IVA no se aplica si la operación es un alquiler de vivienda para uso privado. Si, por el contrario, prestas servicios adicionales como limpieza, desayuno o limpieza diaria, podría acercarse a una actividad gravable con IVA.

La línea entre vivienda y actividad económica puede ser sutil. Revisa la normativa de IVA vigente y consulta a tu asesor para confirmar si tu operación está gravada o exenta.

Deducciones y gastos deducibles

Para el rendimiento del capital inmobiliario, puedes deducir gastos necesarios para obtener los ingresos, entre otros:

• Intereses y gastos de financiación vinculados a la vivienda (hipoteca).
• Gastos de conservación y reparación (respetando la distinción entre reparaciones y mejoras).
• Servicios de gestión, honorarios de agencias o plataformas que gestionen la propiedad.
• Gastos de IBI, tasas municipales y seguros del inmueble.
• Gastos de publicidad y de mantenimiento de la ocupación (p. ej., gastos de fotografías y descripciones de anuncios).
• Amortización del inmueble y de las elementos afectos a la actividad (si corresponde).

Importante: la deducción de gastos debe estar vinculada a la obtención de ingresos y debe estar respaldada por facturas y documentos. No todos los gastos son deducibles en todos los segmentos, y la reglas pueden variar según si la operación se considera arrendamiento de vivienda o actividad económica.

Cómo llevar la contabilidad y declarar

• Registra todos los ingresos por alquiler y acumula las facturas de gastos deducibles en un libro o software de contabilidad básico.
• Separa las operaciones de alquiler en tus registros para esclarecer qué gastos corresponden a cada vivienda, si gestionas más de una propiedad.
• Conserva facturas y justificantes: suministros, reparaciones, gestión, IBI, seguros, etc.
• Presenta la declaración anual de IRPF (modelo correspondiente) y, si aplica, presenta pagos fraccionados durante el ejercicio.
• Si operas como actividad económica (caso menos común para alquileres puramente residenciales), prepara cuentas y documentos para IVA y/o otros impuestos que correspondan.

Sugerencia práctica: utiliza una plantilla de contabilidad básica o un software sencillo orientado a hostelería y alquileres para mantener la trazabilidad de ingresos y gastos. Mantenerse organizado evita errores en la declaración y facilita auditorías o verificación de ingresos.

Casos prácticos: ejemplos simples

• Caso A: alquiler de una vivienda entera a través de una plataforma de gestión, ingresos anuales de 12.000 €, gastos deducibles de 3.000 €. Rendimiento neto: 9.000 €. Base imponible según IRPF aplicando el tipo marginal correspondiente.
• Caso B: suministro de servicios de limpieza y cambio diario de toallas que podría considerarse actividad de hostelería; podría haber IVA aplicable y tratamiento distinto en IRPF. Consulta a asesor.

Pasos recomendados para empezar hoy

1. Revisa tu situación: ¿operas como particular o como actividad económica?
2. Reúne todas las facturas y comprobantes de ingresos y gastos de los dos últimos ejercicios.
3. Abre un libro de contabilidad o usa una herramienta básica para ingresos y gastos.
4. Identifica gastos deducibles y separa por vivienda si tienes varias.
5. Contacta a un asesor fiscal para confirmar tratamiento y evitar errores.

Herramientas y recursos útiles

• Guías oficiales: consulta la normativa de IRPF y IVA en la Agencia Tributaria (AEAT) y el Ministerio de Hacienda.
• Software de contabilidad sencilla para hosts (facturación, gastos, ingresos).
• Plantillas descargables: registros de ingresos y gastos, checklist de deducciones.

Preguntas frecuentes (FAQ)

• ¿La renta de una habitación o vivienda turística se debe declarar en IRPF? Sí, típicamente como rendimiento del capital inmobiliario, salvo cuando se trate de una actividad económica y tenga tratamiento de IVA.
• ¿Qué gastos son deducibles? Intereses de hipoteca, gastos de conservación y reparación, servicios de gestión, IBI, seguros, publicidad, etc., siempre que estén relacionados con la obtención de ingresos.
• ¿Necesito IVA? Depende de si la operación se considera actividad económica. En muchas viviendas de uso turístico sin servicios de hostelería, puede quedar exenta de IVA; si ofreces servicios de hostelería, podría haber IVA.
• ¿Qué pasa si me equivoco? Contacta a un asesor fiscal para regularizar y evitar sanciones. Mantén la documentación actualizada.

Conclusión y próximos pasos

La fiscalidad de los alquileres turísticos en España puede parecer complicada, pero con una organización adecuada, facturas y contabilidad clara, puedes cumplir de forma eficiente y, al mismo tiempo, optimizar tus ingresos. Mantén actualizados tus registros y, ante dudas, consulta con un profesional.